[내집] 부동산 매매 시 고려해야할 것들

2022년 10월 12일… 한국은행 역대급 금리인상으로 집값이 하락하면서 대출이자가 2배가 되는 시기이지만, 누군가에겐 집을 살 기회일 것이다. 물론 내년 2023년까지 세계 경제가 더 어려워져서 현재가 집값 바닥은 아니겠지만 무릎은 왔으니 공인중개소나 네이버 부동산을 기웃거릴 시기이다. 집이 쌀때 싸게 사는 것도 중요하지만 진짜 매수하게 될때 고려해야할 것들이 있다.

자 그럼 실제로 최근 집을 매매하면서 와 이건 고려 못했는데? 하면서 매매 후 추가로 비용이 드는 항목들을 몇 가지 살펴보겠다. 최종 매수 마감까지 시간의 흐름으로 항목을 나열할 것이고, 경험 상 생겼던 것들이니 놓친 것들도 있을 것이다.
1. 네이버 부동산 시세와 실제 시세는 다르다.
당연한 것이라 생각할 것이다. 부동산은 호가이다. 호가의 호 자를 좋을 호 즉, 매도자가 좋아하는 가격이라고 오해하는 사람들도 있던데 부를 호 자를 써서 매도자가 주장하는 금액이라는 뜻이다. 즉 호가는 정해진 가격이 아니기 때문에 정확한 가격이 아니다. 인터넷에 떠도는 호가는 대충 가격대를 알 수 있지만 실제 거래 가격이 될 확률은 적다. 저층 고층 뿐만 아니라 동 호수의 위치, 동 바로 근처 입구, 편의점 유무에 따라 크게 변동한다. 그리고 거래 시에 약간의 네고가 가능하여 1,2천 정도의 차이가 있으니 꼭 공인중개소에 가서 정확히 나온 가격을 확인하고, 집 내부는 못 보더라도 밖에서 위치는 확인하여야 한다. 2. 인테리어 비용 추가 , 업체 고려 필수
필자는 비슷한 조건의 두 집 중 좀 더 깨끗하고 정갈한 내부의 집을 3천만원 정도 더 높게 거래했다. 인테리어 비용을 아낄 수 있을 것이라 생각했기 때문이다. 그런데 막상 입주를 앞두고 인테리어를 알아보니, 어차피 전체 다 해야한다. 부분 인테리어는 전세 내 줄때나 하는 것이다. 내가 내집 사는데 분양된 새 집이나 1,2년된 신축이 아닌이상 부분적으로 고친다고 만족하지도 못하고, 부분 인테리어나 전체 인테리어나 가격차이도 별로 나지 않는다. 인건비 비중이 가장 크기 때문이다. 하드웨어는 똑같기 때문에 가장 싸고 상태가 안 좋은 집을 계약하는 것이 유리하다. 원래 인테리어가 평당 100만원 정도였는데 요즘 평당 200만원 정도로 2배 정도 뛰었다. 인테리어 비용이 구매가격에 더해진다.

또 요즘 경쟁적으로 인터넷을 통해 저가로 인테리어를 하는 전국단위 업체가 있어 이를 이용하는 것이 좋다고 생각한다. 아니다! 헛 똑똑이다. 일단 인테리어 업체는 바로 주변에서 내 집과 비슷한 집을 많이 한 곳이 최고다. 구조를 아무리 파악해도 처음 보는 업체는 실수 하기 마련이다. 다 뜯어봐야 아는 외지 인테리어 업체는 뜯어보는 비용이 추가된다. 설계부터 추가 비용이 들고, 마감이 잘 못되었을때 자주 방문하기 어렵다. 집주인도 자주 방문해서 봐줘야 인테리어가 잘된다고들 하는데 업체가 멀리 있어 출장비용이 생기면, AS가 잘 될리가 없다. 예를 들어 위 사진처럼 가구에 문제가 생겼을 때 바로 와서 추가 처리를 하지 못하고, 마감의 문제가 많을 시 대충 200만원 빼주면서 합의를 보려고 한다. 돈도 더들고, 스트레스 받고, 마감도 제대로 안된다.

3. 부동산 중개비와 인테리어 공사 기간 동안 발생 비용
부동산 중개료는 예상할 수 있으나, 네고가 가능할 것이라고 생각하면 오산이다. 그냥 맥스 퍼센트 다 줘야한다. 매매를 하게 된다면 중개비가 비싸고 (500만원정도) 법무비용, 국세청 비용 등 중개비 이외에 법적, 행정적 처리를 위한 비용 추가로 관리비까지 중개료도 예상보다 더 나온다. 또한 인테리어 공사 기간이 보통 한달이 넘기 때문에 이 전 집에서 전세로 한달을 더 살고 이사해야할 시, 전세 등기 날짜와 매수 등기날짜에 문제가 생긴다. 날짜 기준으로 대출이 안 나올 수 있기 때문에 날짜를 맞추기 위해 전 집에 이사올 분들이 월세를 살고 계시는 것이 유리하고 그 월세를 내주고 등기나 전입신고를 미룰 수 있도록 해야한다. 한달 월세 비용이 추가로 든다. 이 또한 100만원은 한다.

4. 취득세 양도세 최소화
필자의 경우 투기과열 조정지역이 아닌 지방에 집을 팔고 수도권 집을 매매하는 상황이었다. 양도세 면제를 위해 보유기간이 더 필요했고, 다주택자의 취득세를 내기 않기 위해 일시적 1가구 2주택을 이용하여야 했다.
양도세 면제를 받지 못하면 이익금의 50%는 세금으로 내야한다. 1주택자의 취득세는 2%, 다주택자 취득세는 8%다. 여기서 세금 몇 천만원이 차이난다. 이를 고려하지 않고 세금을 다 내면 억 단위의 세금이 추가 비용으로 발생한다. 나는 전 집의 잔금 날짜를 1년정도 뒤로 미루는 계약을 하여, 일시적 2주택 허가 기간동안 맞추어 양도세 면제기간과 취득세를 1주택자 기준으로 만족시켰다.

5. 끝날때 까지 끝난게 아니다.
이 글을 쓰게 된 이유이기도 한데, 대출금리 부동산 하락으로 생긴 문제다.
세금을 아끼기 위해 날짜를 완벽하게 계획하여 계약하였지만, 전 집의 매수자가 잔금을 기간 내에 하기 어려운 경우가 생겼다. 계약 시에는 정책이나 금리가 유지될 것이라 예상하고, 대출로 충분히 치를 수 있었다. 하지만 이자가 높아진 건 둘째 치고, 매수한 집 값이 하락하면서 dsr 최대치의 절대값이 낮아진 것이다. 예를 들어 10억으로 평가될때 4억이 대출이 되어 잔금을 치를 수 있었지만 8억으로 떨어져 3억2천까지 대출이 막히면서 8천만원을 구해야하는 것이다. 사실 계약상 나는 상관이 없다. 계약금 중도금까지 거의 50%를 받은 상황에서 계약 파기될 시 돌려주지 않아도 되기 때문이다. 그럼 그냥 로또 맞은 걸까?
매수가가 계약파기까지 가지도 않겠지만, 간다고 했을 시 나도 추가로 내야하는 돈이 생긴다. 다주택자로 취득세 과세로 내야하기때문에 중간에 등기를 누구한테든 무조건 쳐야하고, 종합부동산세가 추가된다. 그래도 이득이지만 괜히 날짜만 하루라도 뒤로 연기되어 계약파기가 성사가 되지 않으면 손해가 억대가 된다.

이럴 땐 위 예시와 같이 8천이 부족한 경우 8천을 근저당을 잡고, 채권 등 공증하여 내가 다시 매수자에게 빌려주는 형식을 취하면 된다. 이 또한 상환 기간을 지정하고 그 사이에 보통의 경우와 같이 12%의 이자를 받게 된다.

난 이래저래 아무리 계약서가 공증되었고, 이자를 받게 되는 추가 자본 수익이 일어나니 좋은 거 아니냐 하겠지만 미래에 불명확한 상환, 분쟁이 생길 수 있는 상황을 두는 건 위험하다. 세상에 돈을 떼이는 일은 무조건 생긴다.
굳이 8천 정도로 소소한 이득을 볼 생각보다는 깔끔하게 마무리하는 것이 좋다.

집을 사려고 알아볼때 정말 최종까지 이렇게 많은 일이 일어날 것이라고 생각을 하지 못했다. 일단 대충 위 항목들을 더해도 네이버 부동산 시세보다 2억은 더 있어야 내집이 된다. 대출이 얼마나 나오느냐도 중요한데…. 머리 아프다. 그냥 백화점에서 물건 사는 것이 아니더라. 자동차를 사도 고려할게 많은데 인생 가장 큰 소비를 하는데 수월할리가 없지…
나 처럼 닥쳐서 알아보지 말고 위 5개를 미리 고려해서 내집마련의 꿈을 이루시길!!
-S$