[부동산 계약의 마무리] - 잔금 등기 이후 주담대 가능?
부동산 매매을 하여 자가를 취득할 때까지 은근 고려해야 할 것이 많다. 특히 잔금 처리 시 미리 준비할 것이나 알아 놓으면 유용할 것들이 있다.
- 잔금과 등기 이전까지 과정 -
잔금이 왜 중요하게 되었냐면 2022년 4분기 현재 세계 금리가 인상되고, 불패의 부동산 가격이 급격하게 내려가면서 생기는 이슈가 있다.
보통 잔금을 원하는 날짜에 지정하려면 중도금까지 50%정도를 받고, 잔금이 50%가 남는다. 근데 요즘처럼 집값이 내려가면 감정가가 내려가면서 계약 시점에는 가능할 것이라고 생각했던 대출액이 줄어들어 잔금이 모자란 경우가 생긴다. 예를 들어 dsr이 50%라고 가정하면, 6억의 주택이 잔금 처리 시 4억으로 떨어지면 3억 대출이 가능하였던 것이 재 감정으로 2억으로 줄어든다. 1억이 모잘라 잔금날까지 추가로 준비해야한다.
매수자 입장에서는 대출금리도 높고 신용대출이 안되어 저축은행 대출을 알아보든가 할텐데 제일 먼저 하고자 하는 시도가 잔금 날짜를 연기하는 것이다.
하지만 매도자도 새롭게 집을 구매하였으면 집값이 같이 떨어지는데 짧은 기간이라도 잔금을 못받아 금융비용이 발생하도록 호의를 베풀기는 어렵다. 또한 보통 다주택자가 아니면 집을 팔고 새로 주택을 갈아타면서 일시적 2 주택자가 되며, 일시적 기한인 1년이 넘어가서도 전 집의 등기를 치지 않으면 2번째 주택에 대한 취득세 8% (일시적 2주택일 경우 새로 주택 취득시 1주택 기준 2%를 지급한다)를 추가로 납부하거나 과세가 된다. 절대 이런일이 일어나길 서로 바라지 않는다.
그렇다면 이렇게 촉박한 날짜에 잔금 계약일을 한 경우 등기 이전이 어떻게 될까.
일단 등기는 잔금을 100% 입금 받고 등기를 진행해야한다. 부동산 계약은 가계에서 정말 큰 금액을 은행을 통해서 진행하는 것이기에 매수자 은행에서도 매수하는 집의 근저당(담보대출)을 먼저 갚고, 이를 매도자 은행에 확인한 후 근저당 없는 상태에서 대출을 일으켜준다. 이를 확인하기 위해 그리고 심사 통과를 위해 1시간 정도 시간이 걸린다. 그래서 보통 부동산 계약은 늦어도 오전 10시에는 시작한다. 은행 닫는 시간이 3시 이기도 하고, 중간중간 어떤 일이 벌어져 시간이 지체될 지 모르기 때문이다.
등기 접수도 중요한데 등기를 친다는 기준의 날짜는 다행이 등기 접수일이다. 등기 접수일 기준으로 매매가 이뤄진 것으로 증명되는 것을 참고 하자. 나 처럼 촉박한 상황에서 법무사를 미리 통해 필요 서류들을 미리 준비해 놓고 당일에 바로 등기를 6시 이전까지 치면 된다. 등기 관련 업무 비용은 건물과 토지를 개별로 보며, 보통 각 6만원 정도이다.
매도인준비서류
1.매도용인감증명서
2.인감도장
3.주민등록초본 과거주소포함
4.신분증사본
5.등기권리증
- 뒤늦은 주담대 방법! -
이제 내 집이 온전히 1주택이 되었다. 이러면 주택 취득 시 주택담보 대출을 받을 수 없었기에 뒤 늦게 주택담보 대출은 되지 않는 것일까?
아니다. 주택담보대출과 비슷한 기준으로 생활안전자금 대출이 가능하다.
생활안전자금은 2022.8월 이후에 연간 1억에서 2억까지 한도가 늘어났고, 주택담보대출과 기준이 같아 DSR, DTI 에 맞춰 최대 담보의 40%까지 가능하다. (글쓴 날짜 기준으로 15억 넘는 아파트도 LTV가 된다고 하니 매번 바뀌긴 한다) 예를 들면, 9억 아파트에서 최대 4억까지 2년간 대출이 가능하다는 것이다.
하지만 직접 대출 문의 시 보통 답변으로는 1억까지는 용도와 상관없으나 1억 초과 2억까지는 용도에 맞춰 대출이 가능하다고 한다. 1억까지는 현금을 빌려주지만 2억까지는 1.5억짜리 인테리어를 한다는 용도를 은행에 대출해야 딱 1.5억까지 나온다는 것이다. 2억을 채워 빌리고 싶다면 2억짜리 자동차 매매계약서를 용도 증명해야한다. 인테리어와 자동차를 둘다 1억씩 하겠다 뭐 이런것도 용인이 되는 은행이 있을 수 있으나 보통 용도출처에 맞게 최대치가 형성된다고 한다. (울며 겨자먹기이다) 정부 시책과 은행 내부의 상황에 맞게 다를 수 있으니 대출은 은행마다 다르고 각 개인마다 다 다르니 많은 은행을 다 알아보고 나와 적합한 곳에서 대출을 받아야한다. (은행원이나 지점장과 친하거나 지인이면 또 다르다. 곁에 둘 친구 중에 의사 변호사 세무사 은행원은 놓치지 말자)
이번 잔금과 등기 뒤늦은 대출을 시행해 보면서 007 미션처럼 완벽하게 해결하기 위해 꼼꼼하게 진행해 보았다. 정말 쉽게 생각대로 내 맘대로 되는 것이 하나도 없다. 한 스텝마다도 알아보고 확인하고, 아는 만큼 문의하여 나에게 맞는 방법을 찾아내어 실행해야 한다. (의사에게는 질병에 대해 잘못된 상식을 인터넷보고 판단하면 돌팔이 소리 듣지만, 금융, 세금, 법이나 행정 절차는 알아본 만큼 이득이고 정확하고 확실하다) 그럼에도 이 귀찮은 일들을 대신해주실 수 있는 전문가 분들이 있으니 믿고 맡길 수 있는 에이전트를 쓸만큼 돈을 많이 벌자. 아는게 없으면 몸이 고생하드라.
-S$